Checkliste zum Ankauf eines Mehrfamilienhauses

Der Kauf eines Mehrfamilienhauses unterscheidet sich deutlich vom Erwerb eines Einfamilienhauses. Neben dem Zustand der Immobilie müssen insbesondere rechtliche, wirtschaftliche und technische Risiken geprüft werden. Eine sorgfältige Due-Diligence-Prüfung kann spätere Überraschungen und hohe Folgekosten vermeiden.

1. Wirtschaftliche Prüfung

Mieteinnahmen analysieren

Prüfen Sie:

• Aktuelle Nettokaltmieten
• Nebenkostenvorauszahlungen
• Leerstandsquote
• Mietrückstände
• Staffel- oder Indexmietverträge
• Gewerbemietanteile (falls vorhanden)

Wichtige Unterlagen:

• Mieterliste
• Sämtliche Mietverträge
• Nachweise über Mietzahlungen
• Betriebskostenabrechnungen der letzten 3 Jahre

Achten Sie darauf, ob die tatsächlichen Mieteinnahmen den Angaben des Verkäufers entsprechen.

Renditeberechnung

Berechnen Sie:

• Bruttomietrendite
• Nettomietrendite
• Kaufpreisfaktor
• Cashflow nach Finanzierung

Zusätzlich sollten zukünftige Investitionen berücksichtigt werden, beispielsweise für Dach, Heizung oder Fassadensanierung.

2. Technische Prüfung

Gebäudezustand

Besonders kritisch sind:

• Dach
• Fassade
• Keller
• Leitungen (Wasser, Abwasser)
• Elektrik
• Fenster
• Heizungsanlage
• Brandschutz

Prüfen Sie:

• Alter der Bauteile
• Wartungsprotokolle
• Sanierungsnachweise
• Energieverbrauch

Wichtige Unterlagen:

• Energieausweis
• Wartungsnachweise
• Rechnungen früherer Sanierungen
• Schornsteinfegerprotokolle
• 
  

Schadstoffe

Vor allem bei älteren Gebäuden:

• Asbest
• PCB
• Holzschutzmittel
• Bleileitungen

Sanierungen können schnell sechsstellige Beträge kosten.

3. Rechtliche Prüfung

Grundbuch

Das Grundbuch ist eines der wichtigsten Dokumente.

Prüfen Sie:

Abteilung I

Eigentumsverhältnisse

• Ist der Verkäufer tatsächlich Eigentümer?

Abteilung II

Belastungen und Beschränkungen

Hier finden sich häufig:

• Wegerechte
• Leitungsrechte
• Wohnrechte
• Nießbrauchrechte
• Vorkaufsrechte

Abteilung III

Grundpfandrechte

• Hypotheken
• Grundschulden

Diese werden in der Regel beim Verkauf gelöscht oder übernommen.

4. Dienstbarkeiten

Dienstbarkeiten sind Nutzungsrechte zugunsten anderer Personen oder Grundstücke.

Beispiele:

• Wegerecht für Nachbarn
• Fahrrecht
• Leitungsrecht
• Überbaurechte
• 
  

Warum sind sie wichtig?

Eine Dienstbarkeit kann:

• die Nutzung einschränken
• Erweiterungen verhindern
• den Wert der Immobilie mindern

Beispiel:

Der Nachbar besitzt ein eingetragenes Wegerecht durch Ihren Innenhof. Dadurch kann die Fläche möglicherweise nicht bebaut oder anderweitig genutzt werden.

Dienstbarkeiten finden sich meist im Grundbuch, Abteilung II.

5. Baulasten

Baulasten werden nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis geführt.

Eine Baulast ist eine öffentlich-rechtliche Verpflichtung gegenüber der Baubehörde.

Beispiele:

Abstandsflächenbaulast

Ein Grundstück stellt einem Nachbargrundstück notwendige Abstandsflächen zur Verfügung.

Folge:

Auf dem eigenen Grundstück darf eventuell nicht mehr gebaut werden.

Stellplatzbaulast

Stellplätze werden dauerhaft für ein anderes Grundstück bereitgestellt.

Vereinigungsbaulast

Mehrere Grundstücke werden baurechtlich als Einheit behandelt.

Warum sind Baulasten wichtig?

Sie können:

• Neubauten verhindern
• Erweiterungen erschweren
• Grundstückswerte beeinflussen

Daher sollte immer ein aktueller Auszug aus dem Baulastenverzeichnis eingeholt werden.

6. Bebauungsplan

Der Bebauungsplan bestimmt, was auf einem Grundstück zulässig ist.

Prüfen Sie:

• Art der Nutzung
• Zahl der Vollgeschosse
• Gebäudehöhe
• Grundflächenzahl (GRZ)
• Geschossflächenzahl (GFZ)
• Baugrenzen
• Stellplatzvorgaben
• 
  

Warum ist der Bebauungsplan wichtig?

Viele Investoren kalkulieren mit:

• Dachausbau
• Anbau
• Aufstockung
• Neubau im Hinterhof

Der Bebauungsplan entscheidet darüber, ob solche Vorhaben überhaupt zulässig sind.

Beispiel:

Ein Käufer plant den Ausbau von vier zusätzlichen Wohnungen im Dachgeschoss. Der Bebauungsplan erlaubt jedoch keine weitere Geschossfläche. Die gesamte Kalkulation wäre hinfällig.

Der Bebauungsplan sollte daher bereits vor dem Kauf geprüft werden.

7. Bauordnungsrechtliche Unterlagen

Wichtige Dokumente:

• Baugenehmigungen
• Bauzeichnungen
• Nutzungsänderungen
• Abgeschlossenheitsbescheinigungen
• Brandschutznachweise

Prüfen Sie insbesondere:

• Wurden alle Wohnungen genehmigt?
• Gibt es Schwarzbauten?
• Wurden Dachgeschosse legal ausgebaut?

Nicht genehmigte Flächen können erhebliche Risiken darstellen.

8. Öffentliche Lasten und Erschließung

Prüfen Sie:

• Erschließungsbeiträge
• Straßenausbaubeiträge
• Kanalanschlusskosten
• Altlastenkataster

Fragen Sie bei der Gemeinde nach:

• offenen Beitragsforderungen
• geplanten Straßensanierungen
• städtebaulichen Maßnahmen
• 
  

9. Mieterstruktur

Analysieren Sie:

• Anzahl der Mieter
• Durchschnittliche Mietdauer
• Sozialstruktur
• Kündigungsstreitigkeiten
• Räumungsverfahren

Wichtige Fragen:

• Gibt es Mietminderungen?
• Laufende Gerichtsverfahren?
• Problematische Mietverhältnisse?
• 
  

10. Die wichtigsten Unterlagen im Überblick

Vor dem Kauf sollten mindestens folgende Dokumente vorliegen:

✓ Grundbuchauszug
✓ Flurkarte
✓ Baulastenauszug
✓ Bebauungsplan
✓ Mietverträge
✓ Mieterliste
✓ Betriebskostenabrechnungen der letzten 3 Jahre
✓ Energieausweis
✓ Baupläne
✓ Baugenehmigungen
✓ Versicherungsnachweise
✓ Wartungsprotokolle der Heizung
✓ Nachweise über Sanierungen
✓ Protokolle von Schornsteinfeger und Brandschutzprüfungen
✓ Altlastenauskunft (wenn relevant)
✓ Nachweis über bestehende Dienstbarkeiten

Fazit

Die größten Risiken beim Kauf eines Mehrfamilienhauses liegen häufig nicht im sichtbaren Zustand des Gebäudes, sondern in rechtlichen Einschränkungen und wirtschaftlichen Fehlannahmen. Besonders wichtig sind die Prüfung von Grundbuch, Dienstbarkeiten, Baulasten und Bebauungsplan. Diese Dokumente entscheiden darüber, ob Erweiterungen, Aufstockungen oder Nachverdichtungen möglich sind und können den tatsächlichen Wert einer Immobilie erheblich beeinflussen. Ein professioneller Ankauf sollte deshalb immer technische, wirtschaftliche und rechtliche Prüfungen miteinander verbinden.